आमचे युट्यूब चॅनल सबस्क्राईब करा
नाशिक : महाराष्ट्रातील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना 'MOFA चे कलम 11 आणि डीम्ड कन्व्हेयन्स प्रक्रिया' का मोठ्या प्रमाणात बळकटी प्राप्त करून देऊ शकतात? या बाबत कायद्याचे अभ्यासक ऍड. मोहसीन सय्यद यांनी 'एमबीपी लाईव्ह 24' शी साधलेला संवाद ..
लक्षात ठेवा, ज्ञान हेच शक्ती आहे. MOFA च्या अजूनही लागू असलेल्या कलमांखालील आपल्या अधिकारांचे आकलन आपल्या संस्थेला अडथळे दूर करण्यास आणि त्यांचे भविष्य सुरक्षित करण्यास मदत करू शकते.
जर आपल्या संस्थेला बिल्डरच्या विलंबामुळे किंवा नकारामुळे कन्व्हेयन्स बाबत समस्या येत असतील, तर MOFA च्या कलम 11 अंतर्गत डीम्ड कन्व्हेयन्स पर्यायाचा वापर करता येईल. हा मालमत्ता मालकीची करून सुरक्षित करण्याचा आपला योग्य मार्ग असू शकतो.
MOFA चे कलम 11 मधील महत्वाचे टप्पे :
1. कलम 11(1): संस्था स्थापनेनंतर चार महिन्यांच्या आत विकासकांनी कन्व्हेयन्स करार करणे आवश्यक आहे.
2. कलम 11(2): प्रवर्तकाने असे न केल्यास, सक्षम प्राधिकरणाद्वारे कन्व्हेयन्स लागू करण्याचे अधिकार संस्थांना देते.
3. कलम 11(3): प्रवर्तकाच्या वतीने कन्व्हेयन्स करार जारी करण्यासाठी सक्षम प्राधिकरणाची प्रक्रिया उपलब्ध करून देते.
4. कलम 11(4): करार जारी करण्यापूर्वी चौकशी करण्याचे आणि हरकती ऐकण्याचे अधिकार सक्षम प्राधिकरणाला देते.
5. कलम 11(5): डीम्ड कन्व्हेयन्सला प्रवर्तकाने केलेल्या कराराप्रमाणेच कायदेशीर परिणाम असतो.
डीम्ड कन्व्हेयन्स प्रक्रिया :
1. बिल्डरने कन्व्हेयन्स करार करण्यास नकार दिल्यास संस्था सक्षम प्राधिकरणाकडे अर्ज करतात.
2. प्राधिकरण कागदपत्रांची पडताळणी करते आणि कोणत्याही हरकती ऐकते.
3. समाधानी असल्यास, प्राधिकरण पूर्ण कायदेशीर अधिकार असलेले डीम्ड कन्व्हेयन्स मंजूर करते.
हे का महत्त्वाचे आहे ?:
- बिल्डरच्या विरोधाला न जुमानता मालमत्तेचे हक्क सुरक्षित करण्यासाठी संस्थांना सक्षम करते
- सदनिका खरेदीदारांचे हित संरक्षित करते आणि योग्य मालकी हक्क सुनिश्चित करते
- मालकी आणि विकास हक्कांबद्दल कायदेशीर स्पष्टता प्रदान करते
- संस्थांच्या दीर्घकालीन स्थिरता आणि मालमत्तेच्या मूल्यासाठी आवश्यक
महत्त्वाचे मुद्दे:
- डीम्ड कन्व्हेयन्स ही असहकार्य करणाऱ्या विकासकांपासून संस्थांचे संरक्षण करण्यासाठी एक कायदेशीर यंत्रणा आहे.
- बिल्डरने कन्व्हेयन्स करार करण्यास नकार दिला तरी संस्थांना मालमत्तेचे हक्क मिळवण्याची परवानगी देते.
- या प्रक्रियेमध्ये सक्षम प्राधिकरणाकडे अर्ज करणे समाविष्ट आहे, जे योग्य तपासणीनंतर करार मंजूर करू शकते.
- RERA च्या अंमलबजावणी नंतरही, MOFA च्या या तरतुदी वैध आणि अंमलबजावणी योग्य राहतात.
महत्त्वाची टीप : RERA (रिअल इस्टेट रेग्युलेशन अॅक्ट) मुळे MOFA (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अॅक्ट) पूर्णपणे रद्द झाला आहे असे अनेकांना वाटते. तथापि, MOFA च्या काही महत्त्वाच्या तरतुदी, ज्यामध्ये कन्व्हेयन्सशी संबंधित तरतुदींचा समावेश आहे, ज्या अंमलबजावणी योग्य आहेत. कन्व्हेयन्स समस्यांशी संबंधित संस्थांसाठी ही बाब अतिशय उपयोगी आहे.
सहकारी संस्थांना सक्षम बनवेल : नाशिकमधील एका सहकारी संस्थेसाठी डीम्ड कन्व्हेयन्सवर केस तयार करताना केलेल्या विस्तृत संशोधनातून ही माहिती आपल्या समोर मांडत आहे. तसेच संस्थांना तत्सम आव्हानांचा सामना करण्यास मदत करण्यासाठी मी ही माहिती सर्वांसमोर मांडत आहे.
-ऍड. मोहसीन सय्यद (बीए, एलएलएम)
-लेखक हे नाशिक जिल्हा न्यायालय व मुंबई उच्च न्यायालयात विधीज्ञ असून कायद्याचे सखोल अभ्यासक आहेत.
